Trois dispositifs pour bénéficier de réductions d’impôts
Trois dispositifs permettent de prétendre à des réductions d’impôts, permettant ainsi le financement d’une partie de l’acquisition du bien : la loi Pinel, le statut de LMNP/LMP et la loi Censi-Bouvard.
La loi Pinel, un dispositif de défiscalisation immobilière accessible à tous
La loi Pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôts. Pour en profiter, un certain nombre de critères relatifs au bien doivent être respectés : zone d’implantation, profil du locataire, plafonnement des loyers, durée de location du logement. L’investissement en loi Pinel 2022 s’applique à deux logements maximum par an et est limité par un plafond de 300 000 € d’investissement par personne et de 5 500 € par m2 de surface habitable.
Attention, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des avantages de cette incitation fiscale.
La loi LMNP classique, permettant de tirer des revenus défiscalisés d’une location meublée
Les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur Meublé Professionnel (LMP) permettent de déduire de ses impôts sur le revenu, le déficit foncier et les différentes charges, d’imputer les amortissements mobiliers et immobiliers et éventuellement de bénéficier d’une exonération de plus-value.
En-dessous de 23 000 €, l’investisseur est un LMNP. Cela lui donne droit de déduire l’intégralité de ses charges foncières de son revenu global. S’il opte pour le régime réel, il peut aussi prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. À noter que ces avantages sont cumulables avec la réduction sur le prix de revient du bien proposée par le dispositif Censi-Bouvard.
Au-dessus de 23 000 € : l’investisseur est un LMP. Il peut déduire l’intégralité des charges foncières de son revenu global. Les amortissements sont aussi déductibles du bénéfice d’exploitation et, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans, il peut obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente. Le statut LMP permet également de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité allégée.
La loi Censi-Bouvard, pour bénéficier de 11% de défiscalisation sur un investissement résidence de services
Le dispositif Censi-Bouvard complète le statut LMNP. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services. Attention, là encore, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le principe : Pour profiter de la réduction d’impôts, l’investisseur doit acquérir un logement neuf dans une résidence services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, ou dans une résidence d’accueil et de soin agréée, et ce avant le 31 décembre 2021. Il s’engage par ailleurs à le mettre en location pendant une durée de 9 ans. Le prix de revient du bien ne doit pas excéder 300 000 €. Les avantages fiscaux offerts en contrepartie sont une réduction de 11 %HT lissée sur 9 ans, et la récupération de la TVA à 20 %.
Les avantages : les logements en résidence services offrent des taux de rendement intéressants (entre 3,50 et 4,25 %), et sont faciles à louer grâce à la forte demande actuelle pour ces produits. De plus, l’investisseur peut se décharger de la gestion locative quotidienne auprès de l’exploitant, qui assure l’ensemble des formalités liées à la mise en location du bien meublé. Le dispositif Censi-Bouvard offre enfin l’avantage d’autoriser le report de la réduction d’impôts pendant 6 ans si cette dernière est supérieure à l’impôt dû.
